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搶便宜可要看區段 工業住宅行情 

搶便宜可要看區段 工業住宅行情 

隨著房市的不斷升溫,「台北居,大不易」成為許多市井小民的心聲。為突破低總價的消費門檻,許多建商推出「工業住宅」以攻掠市場。根據中信房屋觀察,過去一年來北縣的工業住宅行情持平,而板橋、新莊、三重受惠於交通及重劃區的利多,有上漲的趨勢。具指標性的個案有板橋的「馥華生活家」、「榮耀之星」及中和「元氣大鎮」、三重「中正大業」;而對工業住宅接受度最高的客戶區域則落在新莊市。

    在這次調查中,單價行情最高的由板橋透天別墅格局的「榮耀之星」22~24萬及江子翠捷運站的「馥華生活家」18~20萬名列冠、亞軍,訴求生活機能完善有如造鎮計畫的中和「元氣大鎮」也有18~20萬的行情不惶多讓。在漲幅的表現上,板橋、新莊、三重,受惠於三鐵共構、重劃區等因素,區域行情有整體上揚的趨勢,因此打破了過去工業住宅增值有限的箍咒,分別有5千~1、2萬的漲幅。普遍來說客戶接受度仍偏低且會影響客戶的購買意願,唯一特別例外的屬新莊地區,不僅工業住宅案子多,客戶接受度高,成交件數也成正比。

    由於台灣工業住宅現象由來已久,但隨著現況已造成的事實,政府也不得不逐步進行法令的鬆綁,使得一般消費大眾對工業住宅一知半解有諸多的疑慮。普遍來說台北縣居民對於購買工業住宅的顧慮,依序為:「貸款成數偏低」、「轉手出脫較難」、「適法性有疑慮」及「水電費率及相關租稅偏高」等問題。

    銀行辦理房貸,除了看貸款人的條件,也要評估房子的地點、價值、市場性、區域交通和生活機能,考慮如果貸款人無力還錢時,賣屋好不好賣、行情如何。因此拿工業住宅做抵押向銀行借款,接受程度、利率、額度,各家不一。地目並非最大的考量,權狀上登記的建物種類反而是重要依據。如果是「住宅」,包括政府推出的各項優惠房貸都能借,利率、額度比照一般房屋;但如果權狀上登記的是「廠房、宿舍」,即使蓋得再像「住宅」,不但不適用政府推出各種的政策性優惠房貸,銀行的放款態度也會很小心,可貸額度偏低。

    而伴隨鄰近工廠而來的噪音、污染,出入交通的方便性及進出卸貨都是問題,導致工業住宅的居住品質較差,更不用說鄰近化學工廠等具危險性廠房居住安全更為堪慮。此外購買工業住宅的消費者大多為收入中等以下的勞工族群,社區戶數龐大,人口眾多,社區管理品質影響轉手的承接力道。因此一旦景氣反轉,有可能會出現無人買屋的窘境,故未來的轉手性是民眾重要的考慮因素之ㄧ。

    關於工業住宅適法性的問題,其實興建是合法的,但不能作為住宅違規使用,這是將工業住宅當住家使用的民眾必須認清的重要事實。因屬違規使用,須冒政府取締之風險,依都市計畫法第79條規定,若未經核准變更使用者,將處建築物所有權人、使用人或管理人新台幣6萬元至30萬元罰鍰,並可連續處罰,勒令停止使用、拆除、改建或恢復原狀,限期未改善者,還可移送法院判處六個月以下有期徒刑。水電費及相關租稅的計價方式,反而是最不需要擔心問題。民國85年財政部發布新的解釋令,認為工業住宅以自用住宅為前題,不以土地區分為條件,因此只要做為自用住宅房地使用,可以按自用住宅優惠稅率課徵地價稅及土地增值稅。而民生用水不分住宅或營業使用,是依住戶申請的口徑大小,負擔不同的基本費;電費則分為住家用電及營業用電兩種,只要是作為住家使用,工業住宅的電費也是可以採住家費率計算。  

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