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房屋使用權 不動產投資新高招

房屋使用權 不動產投資新高招

報酬率較一般住宅高3~4個百分點
 

不動產投資新招,業者推出「房屋使用權」產品,投資人沒有土地、建物所有權,仍能出租收益,因為購入成本低,每年投資報酬率高出一般住宅3~4個百分點。日勝生活科技(2547)籌備已久的台北車站交九用地聯合開發案「京站」,首創「房屋使用權」概念,透過整體商務規劃拉高報酬率,在使用年限前提前回收。

成本較低

地上權住宅挑戰「有土斯有財」傳統觀念,但因無須付擔土地成本,房屋取得成本約較市價低3~4成,但在租屋市場中,承租人不會在乎房屋是否為地上權住宅,所以地上權住宅租金多與一般住宅無異,因為取得成本低,投資報酬率通常比一般住宅高3~4個百分點,加上地上權住宅多為套房,容易拉高租金行情和報酬率,受投資客青睞。
 

台北交九案開先例
 

大多數「地上權住宅」土地屬國有財產,地上、地下建物結構產權除非挖到如礦藏、溫泉等公有財產,否則均為私人所有。指標建案「京站」則不同,因為採捷運聯合開發,地下站體為國有財產,並沒有地下權。因此,買方不但沒有土地所有權,連建物所有權都得交付銀行信託,購入的只是1張房屋使用50年的受益憑證,沒有土地及建物權狀。業者認為,比較接近50年租賃權的概念。
 

此特殊產品是否值得投資?以其初估售價每坪30~35萬元觀察,比鄰近推案每坪約50萬元,約低3~4成;租金透過整體住商綜合開發及商務套房規劃,初估可達每月每坪1800~2000元,比同區段行情每坪1000~1500元高,平均投資報酬率6~7%
 

日勝生副總徐慶明表示,「京站」擁有無可取代的地段價值,捷運站、高鐵及台鐵等買屋優勢,目前已有不少較能接受地上權觀念的香港人士來洽詢,作為來台洽商時的居所。
 

永慶房屋代銷部經埋王財旺表示,「地上權」個案因較無法反映土地使用價值,建物折舊易隨使用年限房價1年比1年低,土地使用期間,房屋所有權人有優先承購權,年限到期,可等原國產局或地主續約,一般地主多會續約。而「房屋使用權」個案租賃期一到,房屋則強制回收。
 

無法設定銀行抵押

王財旺表示,這類「房屋使用權」個案,如以50年地上權個案為例,後25年建物幾乎沒有殘餘價值,如果試算投資報酬率,能在前20年、甚至前10年提前賣屋,就是個有利投資。
 

春池開發執行副總唐定華表示,這類個案觀念比「地上權」複雜,不過,沒有土地及建物所有權,銀行無法設定抵押,在銀行貸款方是將是較大問題。
 

報酬率涵蓋
折舊
轉售風險

 

地上權住宅投資總額低、租屋行情與鄰近住宅相仿,且多數屋齡都在10年內,隨著使用年限而加大的折價效應不明顯。而房屋使用權住宅,投資考量風險因素更多,還有房屋折舊及使用年限到期後,受益憑證殘值等於0的問題,投資報酬率計算方式遠較一般住宅複雜。
 

屏東商業技術學院產經營系助理教授楊宗憲表示,地上權住宅或房屋使用權住宅,與一般所有權住宅的權利狀態不同,一般房地產再舊,但無損土地及建物權利,且因為擁有土地而有殘值,透過整修、改建,可延續使用期限及提高租金價格,但地上權住宅受地上權存續期間影響,房屋使用權住宅因受益憑證價值差異,須另外計算合理的投資報酬率。

地上權住宅較易流通

楊宗憲表示,一般租房子以租金除以房價的計算方式,可作為地上權或房屋使用權住宅試算投資報酬率時的「高標」。此外,房屋使用權住宅的市場流通性勢必低於地上權住宅,因此要計入轉售難度較高的風險值。如果一般住宅投資報酬率達6%,這類個案應再加上1個百分點的風險值,對投資客較具保障。
此外,實際租金能否到達建商銷售時所宣稱的水準、未來利率往上走揚的趨勢等,這些因素也都須考量在內。
 

地上權住宅
不用負擔
地價稅
土增稅

 

地上權住宅除取得成本較市價低2~3成外,無須負擔土地相關稅賦,可以降低投資客額外買屋成本支出,是投資地上權住宅最大誘因。

使用憑證難保權益
 

信義房屋表示,沒有土地所有權,也無須負擔地價稅,無論在任何時候出售,即使房屋折舊幅度較一般住宅高,但亦無須負擔土地增值稅,只須負擔房屋稅及向地主或建商繳納土地租賃權的費用,大部分仍比地價稅低。
 

323房地銀行執行長江忠智表示,地上權住宅的移轉與繼承和一般住宅無異,但賣房子缺乏反映地段的土地作為支撐,初期轉售價格或許尚能維持,加上現今房價高漲,使近期幾個地上權住宅案轉售折價情形不明顯,不過會隨著使用年限與房屋折舊,約20~30年後,房屋殘值愈來愈低,轉售空間愈來愈小。
 

比較地上權住宅及如「京站」等房屋使用權個案,房仲表示,地上權住宅有建物所有權,無須擔心權益消失太快,但房屋使用權住宅只有使用憑證,對使用者權益的保障更弱。

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