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台灣房產大趨勢-專訪台灣房屋總經理彭培業

台灣房產大趨勢-專訪台灣房屋總經理彭培業

●第一季過去了,市中心新案持續創下新高價,怎麼看第二季以後的房地產走向? 主要觀察指標,329檔期雖然初遇政府打壓高房價,起先市場觀望氣習濃厚,但3月中後期,不動產神龍擺尾。北市高房價以到達高水位,成長趨緩,熱點地區呈現長期緩步上揚或者短期僵固現象;北縣承接高房價人口外移的買氣,尤其是板橋、新店、汐止、林口、三峽、新莊…等地區,三月份交易量皆有亮麗的表現。假如政府房市政策未有太大的轉向,北市房價依然會維持高檔,受到高房價外溢北縣效果的現象將會持續,而且範圍會擴大。隨著新莊線通車日期越來越近,北市捷運線向外拓展效應與日俱增,動工的機場現捷運也讓新北市變的後市可期。當然桃園也不惶多讓,桃園建設重點航空城、也將受惠北市高房價的效果。未來想要賣屋的民眾,所得尚無法負擔北市高房價的民眾,應該順著捷運線向外拓展,不僅可以避免累受高房價的痛苦,將來想要換屋時又可以坐享捷運宅升值好處。未來大台北地區將會呈現熱點地區(如捷運站地區)個別發展,並非民國70、80年代的全國皆漲。

●以台北為中心,請談談台灣房地產市場和上海、北京、香港的連動關係?三月中旬春寒料峭,民生東路上西華飯店門外擠滿媒體和建商,飯店內七組參與天母聖道兒童之家1715坪土地標案的企業正屏氣凝神看著開標結果,這是國產局停售國有地後,市場最受矚目的私有地標案。結果上市公司華固建設(2548)以總價70.28億元、每坪409.7萬得標,單坪創下全台住宅土地史上第四高價,單筆土地總價更是破了住宅土地史上最高紀錄。同樣是三月中旬,遠在千里之外的北京春雪剛融,仍有幾分寒意,但北京的土地市場延續去年火爆的場面,無視兩會(全國人大及全國政協)中國國務院總理溫家寶宣示:「政府將抑制投機性買屋,並堅決抑制部分城市的高房價」,繼續上演地王爭奪戰的戲碼。三月十五日北京市土地儲備中心法拍現場,擁有央企(中央管理大型國有企業)背景的遠洋地產經過84輪現場舉牌競價,以人民幣40.8億(台幣192億元)、樓面地價每平方米2.75萬(台幣42.65萬/坪),拍下朝陽區大望京村土地,成為北京單價地王。接著同樣擁有央企背景的中信地產,經過64輪舉牌競價,以人民幣52.4億(台幣246億元)、樓面地價每平方米1.7萬(台幣26.36萬/坪),成為北京單筆土地總價地王。短短不到六小時,單價地王又被央企的中國兵器裝備集團奪走,該公司以人民幣17.6億(台幣83.6億元)拿下東升鄉薊門橋土地,使該土地的大樓地價超過每平方米3萬(台幣47萬/坪)。

●之前政府針對房市祭出一連串平抑價格的政策,但標地價格和房價卻仍持續上揚,政府到底該怎麼做,才能讓台灣房市更健全發展?目前朝野砲口一致,要平息高房價的民怨,執政黨得想辦法讓房市降溫,卻又不能讓房價崩盤,其困難度猶如走鋼索般,當然最佳的方向就是讓高房價地區溫和緩跌,讓民眾不會產生買不起房子的剝奪感。不過,金管會和央行針對投資客取消房貸寬限期、降低貸款成數、提高房貸利率,倘真能落實執行,直接斷了投資客資金需求的奶水,預估對於房價也將能有效抑制。從經濟的波段循環理論來看,任何一項經濟指標的變化都有其一定的軌跡,當然,金融利率水準也不例外,所以說,貸款利率的調升,是不可能馬上升息到社會難以接受的地步,對於房市交易此一長期投資的標的來說,交易熱度將會被保有。因此,升息效應的影響應是「短期不空,長期看好」的情況,顯示將來景氣越來越好,當然房價也會走向「盤堅」趨勢,所以我認為升息對房地產也不見得是壞事。最後,請彭總分別以自住和投資的角度,給消費者一點購屋建議2010年想要自住或投資,應該要買哪裡,除了避開推案量過大的區域外,離不開交通、都更、重劃區三項大原則。

1.交通:不論房市投資跟自住,都跟買股票的道理類似,應該要買有題材的股票,股價才有想像空間。房地產亦是如此,要跟著題材走。例如:捷運民生汐止線進入環評、貫穿北市精華區的捷運南北線、環狀線北環段及南環段、捷運安坑線、台中捷運綠線動工等題材,跟著這些題材去買大致上不會買錯。捷運是大台北地區通勤族仰賴的運輸工具,每天搭乘捷運的人次突破200萬人,因此捷運站周邊的房子增值潛力高,是投資型買方最喜歡的物件,因為交通便利是許多購屋、租屋族最在意條件。自住型買方可以進場興建中捷運站周邊的房子,以自住角度看好交通便利度,以投資角度看好增值潛力。投資的民眾可挑選則距離捷運站500公尺內的產品,因為大台北地區有許多外地來工作的人,這些人都有租房子的需求,而台北最便捷的交通工具就是捷運,因此只要掌握近捷運的重點,未來房子就會擁有短期出租收益及長期增值性。另外,自住的民眾若想買在台北市可以挑選淡水線:北投、新北投,文湖線:麟光、辛亥,這謝捷運站周邊的中古屋價格相較北市精華區便宜許多,但在交通上仍有捷運連接到市中心,生活機能還算不錯。在北縣部分,自住民眾可挑選捷運線末端幾站,北市,北縣如土城線:永寧、土城、海山,中和線:南勢角、景安,這些捷運站周邊可以找到總價800萬以內的三房公寓或大樓產品,且周邊商圈發展也很成熟,生活機能強。

2.都更:最近政府連連發出想讓房市降溫的訊息,台灣房屋表示,可以透過都市更新的方式增加北市的供給,因此都更議題在2010將會更火熱,以北市大安區老華廈為例,每坪飆破100萬,成交行情都相當高,此時進場買大安區老舊公寓,買的是土地再開發的價格,換言之,老公寓在賣未實現的價格,因此風險相對高,加上都更時程長,一般自住客不適合進場。另外,萬華和大同雖然市容老舊,可以買和中正、中山區交界附近的老舊豪宅,較不會受到都更時程拖長的影響,除此之外,日前主建物與公設分開計價的話題,也讓北市老公寓的議題更加受到矚目。

3.重劃區:北縣升格為新北市後,目前最看好的地段有新莊副都心、頭前重劃區、新店裕隆城,新板特區開發接近成熟期,後市也相當看好,惟房價漲幅已多,可以布局開發初期的新莊副都心等區塊。台北最看好南港區的經貿園區、軟體園區及火車站周邊,2012年有高鐵南港延伸線,另外捷運內湖線南港展覽館站與南港線的南港展覽館站以地下通道相連接。但南港線南港展覽館站尚未通車,暫時以免費換乘公車連通南港站。

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