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投資房產4年身價千萬 現代包租公

投資房產4年身價千萬 現代包租公

王派宏20歲那年失戀了,從此認定其貌不揚的自己除了累積財富再無其他出路。25歲時,他以人生的第一個80萬元與另兩個朋友合資,湊足150萬元,毅然放棄近9萬元月薪,轉進「包租公」生涯。

現在,他30歲,每天只工作兩小時,主要工作內容是鎖定中原及逢甲附近商圈看房子、跟仲介洽談,加上週末演講不工作,一週工時平均只有10小時,4年下來累積千萬身價。雖然不是富豪,但比起一般朝九晚五外加超時工作的同齡上班族,他覺得自己賺到對時間的支配權,也比其他人更有機會快速累積財富。

王派宏的「出租房子」經驗可以複製嗎?「當然可以,我現在所有的知識及財務智商,全都是靠讀書及學習別人經驗而來的。」他架設了兩個網站,用現金流遊戲吸引同好,集結不少同好交流理財經驗,他現在上課,從前年完全免費,到今年一堂3小時的課收費4000元,聽講者都想學習王派宏的經驗後再上場試身手。

專挑「急售」房屋,市價五成購入
 

4年下來,王派宏手中隨時保持15筆以上房產流通,買房子向來都是「為別人而看」,從下一個買主的立場出發,他認為「好房子」就是可以為他賺錢的房子。「買來自住,然後希望過一陣子再轉賣賺價差的思維,不能算投資,因為絕大多數人並沒有真正思考如何利用房子賺錢,倒是尚未入住就花了一筆裝潢費,然後又因為花了太多錢,捨不得在行情好時賣出,或者因為開價太高,賣不出去。」

王派宏的經營法則是:全力尋找「急售」的房子,以市價五至七成購入,然後以低於市價的9折售出,平均房子的周轉率維持在6個月。他的選屋策略是:市價300萬元以下、屋齡15至25年,以三房兩廳及套房為主。當然,這也是經過一再測試後最好操作、適用於中原及逢甲商圈的原則,並非放諸四海皆準。

下手前,至少看100間房子

他引用美國知名衝浪品牌Quicksilver創辦人的話:「從採購中賺錢,而不是從銷售中賺錢。」印證於他的理論是:「只要學會買屋可投資的物件,就不愁吃穿。」
 

對於投資新手,王派宏建議下場賣屋之前,請先花3年做觀察、學習等準備;挑選投資據點時,最好一次進入3個點,信義房屋分析;持續看房,至少看過100間房子,再從中挑出10間比較,針對其中3間出價,最後可能選中1間,這就是買屋的比例。

話雖如此,能真正忍住只看不買的人很少,在一週只工作10小時的輕鬆背後,王派宏曾為此付出的努力及耐心一般人並沒看見,「如果你真能看完100間房子,然後不厭其煩地做市調、做功課,要不先去租屋公司或房仲公司上班個半年才下手,那我相信你真適合房地產投資,即使碰到景氣的無情衝擊,也能存活。」

跟隨產業景氣,才能務實獲利

王派宏在4年前景氣最好的時候進場,當時買房地產可享全貸,利率約2%多,還有前兩年寬限期可以只還利息;然而好景不常,從95年開始,政府逐步緊縮成數甚至下降到六成,取消寬限期,一開始即本息攤。這一波衝擊,衝散王派宏最初的經營團隊,更使他在網路上認識的「富爸爸」家族成員幾乎全數退場,去年市場上還敢買的人只剩下他,「我現在手上物件只剩6件,出租都沒問題,但一件也賣不出去。景氣不佳,再高的財務智商也沒用。」

他創出一套不動產周期理論,就是比照總統大選以4年為一周期,新政府每釋出一波利多,其效應約可維持兩年,所以投資者該把握這兩年大做,至於接下來兩年可能就得休息或者小小做,賺兩年、停兩年,隨著產業的周期走,才能務實獲利。去年與今年雖然景氣冷,但明年政府將釋出「兩年200萬元免利息」的房貸利多,是他期望的春天。

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